Key points
- म्यूटेशन बिक्री, दान या विरासत के बाद राजस्व या नगर निगम का रिकॉर्ड अद्यतन करता है।
- सुप्रीम कोर्ट ने कहा है कि म्यूटेशन से मालिकाना हक़ नहीं मिलता; यह राजस्व (वित्तीय) उद्देश्यों के लिए है।
- राजस्व म्यूटेशन और नगर निगम म्यूटेशन अलग हैं; बढ़ते शहर के किसी प्लॉट को दोनों की ज़रूरत हो सकती है।
- बैनामा, पिछले रिकॉर्ड की प्रति, पहचान पत्र और बकाया चुकाने का प्रमाण लगाकर आवेदन करें।
- आपत्ति आने पर मामला विवादित हो जाता है, और मालिकाना हक़ के विवाद सिविल कोर्ट में जाते हैं।
संक्षेप में
प्रॉपर्टी म्यूटेशन वह प्रविष्टि है जो प्रॉपर्टी के हाथ बदलने के बाद सरकारी रिकॉर्ड में मालिक का नाम बदलती है। रजिस्टर्ड बैनामा मालिकाना हक़ हस्तांतरित करता है; म्यूटेशन राजस्व रिकॉर्ड (ज़मीन के लिए) या नगर निगम के प्रॉपर्टी टैक्स रिकॉर्ड (शहर के मकान या फ़्लैट के लिए) को अद्यतन करता है, ताकि बिल, नोटिस और प्रशासनिक मान्यता सही व्यक्ति को मिले।
सुप्रीम कोर्ट ने बार-बार कहा है कि म्यूटेशन से मालिकाना हक़ नहीं मिलता। जितेंद्र सिंह बनाम मध्य प्रदेश राज्य (6 सितंबर 2021 को निर्णीत) में कोर्ट ने दोहराया कि म्यूटेशन की प्रविष्टि से कोई अधिकार, हक़ या हित नहीं मिलता, और राजस्व रिकॉर्ड की प्रविष्टि केवल वित्तीय उद्देश्यों के लिए होती है। अगर मालिकाना हक़ पर विवाद हो, तो वह सिविल कोर्ट में जाता है, और म्यूटेशन कोर्ट के फ़ैसले के अनुसार होता है।
इसका मतलब यह नहीं कि म्यूटेशन वैकल्पिक है। इसके बिना टैक्स की माँग और नोटिस पुराने मालिक के पास जाते हैं, कई बैंक प्रॉपर्टी पर लोन नहीं देते, बाद में बेचना मुश्किल होता है, और खेती की ज़मीन के मामले में फ़सल ऋण, मुआवज़ा और योजनाओं के लाभ उसी को मिलते हैं जिसका नाम रिकॉर्ड में है।
अलग-अलग राज्यों में इसे क्या कहते हैं
इस प्रक्रिया के स्थानीय नाम हैं। उत्तर प्रदेश और बिहार में इसे आम तौर पर दाखिल ख़ारिज कहते हैं: 'दाखिल' यानी नए नाम की प्रविष्टि और 'ख़ारिज' यानी पुराने नाम को हटाना। नामांतरण (शाब्दिक अर्थ 'नाम बदलना') उत्तर प्रदेश के राजस्व न्यायालयों और कई हिंदी भाषी राज्यों में इस्तेमाल होने वाला शब्द है।
महाराष्ट्र में खेती या राजस्व भूमि का म्यूटेशन फ़ेरफ़ार (म्यूटेशन प्रविष्टि) कहलाता है, जो 7/12 उतारा अद्यतन करता है। कर्नाटक में शहरी समकक्ष खाता ट्रांसफ़र है, और बेंगलुरु में ई-खाता ई-आस्थी प्लेटफ़ॉर्म से चलता है, जो अब ग्रेटर बेंगलुरु अथॉरिटी के तहत है, जिसने 2025 में BBMP की जगह ली। दिल्ली में दिल्ली नगर निगम इसे प्रॉपर्टी टैक्स रिकॉर्ड में म्यूटेशन या ई-चेंज ऑफ़ नेम कहता है।
नाम कुछ भी हो, तर्क एक ही है: मालिकाना बदलने वाला कोई दस्तावेज़ या घटना, रिकॉर्ड रखने वाले कार्यालय में आवेदन, एक नोटिस अवधि जिसमें इच्छुक लोग आपत्ति कर सकते हैं, एक आदेश, और अद्यतन प्रविष्टि।
राजस्व म्यूटेशन बनाम नगर निगम म्यूटेशन
राजस्व (भूमि) म्यूटेशन राज्य का राजस्व विभाग करता है: गाँव स्तर पर पटवारी, लेखपाल या तलाठी और उनके ऊपर तहसीलदार या अंचलाधिकारी। यह खेती और अन्य भूमि का अधिकार अभिलेख अद्यतन करता है — राज्य के अनुसार खतौनी, जमाबंदी, 7/12 उतारा या RTC। कई राज्यों में अधिग्रहण की सूचना देना क़ानूनी कर्तव्य है: महाराष्ट्र में महाराष्ट्र भू-राजस्व संहिता, 1966 की धारा 149 के अनुसार ज़मीन में अधिकार पाने वाले को तीन महीने के भीतर तलाठी को सूचना देनी होती है; उत्तर प्रदेश में उत्तर प्रदेश राजस्व संहिता, 2006 की धारा 34 के अनुसार हस्तांतरण से ज़मीन का कब्ज़ा पाने वाले को तहसीलदार को सूचना देनी होती है।
नगर निगम म्यूटेशन शहर का नगर निगम या नगरपालिका करती है। यह प्रॉपर्टी टैक्स का आकलन अद्यतन करता है ताकि टैक्स बिल नए मालिक के नाम आए। शहर के किसी फ़्लैट को आम तौर पर केवल नगर निगम म्यूटेशन चाहिए, जबकि ऐसे इलाक़े का प्लॉट जो अब भी राजस्व भूमि के रूप में दर्ज है, उसे दोनों की ज़रूरत हो सकती है।
एक करने से दूसरा नहीं हो जाता। बढ़ते शहर में प्लॉट पर बने मकान के ख़रीदार को तहसील और नगरपालिका दोनों से पूछना चाहिए कि उनके रिकॉर्ड में क्या है, और दोनों में आवेदन करना चाहिए।
आवेदन कब करें
रजिस्टर्ड बिक्री, दान, अदला-बदली या बँटवारे के विलेख के बाद। कुछ राज्य अब सब-रजिस्ट्रार कार्यालय से रजिस्टर्ड विलेख सीधे राजस्व सिस्टम को भेजते हैं, जिससे म्यूटेशन अपने आप शुरू हो जाता है; फिर भी आपको जाँचना होगा कि प्रविष्टि सचमुच हुई, और न हुई हो तो पीछा करना होगा।
विरासत के बाद। मालिक की मृत्यु होने पर क़ानूनी वारिस मृत्यु प्रमाण पत्र और उत्तराधिकार के प्रमाण के आधार पर म्यूटेशन के लिए आवेदन करते हैं: वसीयत (जहाँ क़ानून माँगे वहाँ अक्सर प्रोबेट के साथ), उत्तराधिकार प्रमाण पत्र, वारिस प्रमाण पत्र, या पारिवारिक समझौता, राज्य और प्रॉपर्टी के प्रकार के अनुसार। जहाँ वारिसों में असहमति हो, वहाँ राजस्व अधिकारी आम तौर पर विवाद तय नहीं करते और उसे सिविल कोर्ट भेज देते हैं।
अदालत की डिक्री, नीलामी बिक्री प्रमाण पत्र, या विकास प्राधिकरण के आवंटन के बाद।
घटना के तुरंत बाद आवेदन करें। कुछ क़ानून सूचना देने की अवधि तय करते हैं (जैसे महाराष्ट्र के तीन महीने), और नगरपालिकाएँ देर से आवेदन पर शुल्क ले सकती हैं। व्यावहारिक रूप से, जितने महीने रिकॉर्ड में पुराना नाम रहता है, उतने महीने नोटिस ग़लत व्यक्ति के पास जाते हैं।
आवेदन कैसे करें, क़दम दर क़दम
क़दम 1: सही कार्यालय और पोर्टल पहचानें। ज़मीन के लिए यह तहसील या अंचल कार्यालय और राज्य का भूमि अभिलेख पोर्टल है। 2 अक्टूबर 2026 को जाँचे गए उदाहरण: बिहार अपने भूमि अभिलेख पोर्टल (biharbhumi.bihar.gov.in) पर दाखिल ख़ारिज के आवेदन ऑनलाइन लेता है; महाराष्ट्र की ई-हक़्क प्रणाली म्यूटेशन आवेदन ऑनलाइन स्वीकार करती है; उत्तर प्रदेश में नामांतरण समेत राजस्व न्यायालय के मामले राजस्व न्यायालय कम्प्यूटरीकृत प्रबंधन प्रणाली (vaad.up.nic.in) पर दिखते हैं; दिल्ली का MCD अपनी प्रॉपर्टी टैक्स प्रणाली में ऑनलाइन म्यूटेशन देता है; बेंगलुरु की ई-खाता सेवाएँ ई-आस्थी पर चलती हैं।
क़दम 2: आवेदन में प्रॉपर्टी की पहचान ठीक वैसे भरें जैसे रिकॉर्ड में है: ज़मीन के लिए खसरा, खाता या सर्वे नंबर; शहर की प्रॉपर्टी के लिए प्रॉपर्टी टैक्स ID या असेसमेंट नंबर।
क़दम 3: अगले हिस्से में दिए दस्तावेज़ अपलोड या जमा करें और शुल्क, अगर हो, चुकाएँ। शुल्क में बड़ा अंतर है: कुछ राज्य ज़मीन के म्यूटेशन का कोई शुल्क नहीं लेते, कुछ नगरपालिकाएँ तय शुल्क लेती हैं, और कुछ इसे चुकाई गई स्टांप ड्यूटी से निकालती हैं। किसी को भी पैसे देने से पहले पोर्टल पर शुल्क सूची देखें।
क़दम 4: कार्यालय इच्छुक व्यक्तियों को सार्वजनिक नोटिस या लिखित सूचना देकर तय समय में आपत्ति माँगता है। उदाहरण के लिए, महाराष्ट्र में भू-राजस्व संहिता की धारा 150 के अनुसार तलाठी को प्रविष्टि गाँव की चावड़ी में लगानी होती है और हर इच्छुक दिखने वाले व्यक्ति को लिखित सूचना देनी होती है।
क़दम 5: कोई आपत्ति न आए तो अधिकारी प्रविष्टि प्रमाणित करता है और रिकॉर्ड अद्यतन हो जाता है। अद्यतन प्रति डाउनलोड करें या लें और उसे अपने बैनामे के साथ रखें।
आम तौर पर लगने वाले दस्तावेज़
रजिस्टर्ड विलेख (बिक्री, दान, बँटवारा या अदला-बदली) की प्रति, या विरासत के मामले में वसीयत, प्रोबेट, उत्तराधिकार प्रमाण पत्र या अदालत की डिक्री।
पिछले मालिक के नाम वाली रिकॉर्ड की नवीनतम प्रति: खतौनी, 7/12, RTC, जमाबंदी, या शहर की प्रॉपर्टी के लिए पिछली प्रॉपर्टी टैक्स रसीद और आकलन।
आवेदक का पहचान और पते का प्रमाण, और विरासत के मामले में मृत्यु प्रमाण पत्र और सभी क़ानूनी वारिसों की सूची वाला शपथ पत्र या प्रमाण पत्र।
प्रॉपर्टी टैक्स और अन्य बकाया आज तक चुकाने का प्रमाण। कई नगरपालिकाएँ बकाया वाली प्रॉपर्टी का म्यूटेशन नहीं करतीं।
सोसाइटी के फ़्लैट के लिए सोसाइटी से अनापत्ति प्रमाण पत्र या शेयर सर्टिफ़िकेट ट्रांसफ़र माँगा जा सकता है।
सूचियाँ राज्य और शहर के अनुसार बदलती हैं, इसलिए जाने से पहले अपने कार्यालय की सूची पोर्टल से डाउनलोड करें।
कितना समय लगता है
समय सीमा हर राज्य का क़ानून, नियम या नागरिक चार्टर तय करता है, राष्ट्रीय स्तर पर नहीं। उदाहरण के लिए, बिहार भूमि दाखिल ख़ारिज अधिनियम, 2011 और उसकी नियमावली आपत्ति वाले और बिना आपत्ति वाले म्यूटेशन मामलों के निपटारे की समय सीमा तय करते हैं। बड़े शहरों में नगर निगम म्यूटेशन, काग़ज़ पूरे हों तो, आम तौर पर कुछ हफ़्ते लेते हैं; आपत्ति या बकाया होने पर ज़्यादा।
अगर आपके राज्य के लोक सेवा गारंटी या सेवा के अधिकार क़ानून की समय सीमा बीत चुकी है, तो आप आम तौर पर उस क़ानून के तहत नामित अपीलीय अधिकारी के पास जा सकते हैं। कार्यालय से पूछें कि कौन सा क़ानून लागू है और अपीलीय अधिकारी कौन है।
अगर कोई आपत्ति करे, या आवेदन ख़ारिज हो जाए
आपत्ति म्यूटेशन को हमेशा के लिए नहीं रोकती; वह आवेदन को विवादित मामले में बदल देती है। अधिकारी दस्तावेज़ों के आधार पर दोनों पक्षों को सुनता है। अगर सवाल सचमुच मालिकाना हक़ का है — विवादित वसीयत, बिक्री को चुनौती — तो अधिकारी आम तौर पर उसे तय करने से मना करके पक्षों को सिविल कोर्ट भेजता है, जैसा सुप्रीम कोर्ट ने जितेंद्र सिंह मामले में कहा।
हर राज्य म्यूटेशन आदेश के ख़िलाफ़ अपील का प्रावधान रखता है। बिहार में अंचलाधिकारी के आदेश के ख़िलाफ़ अपील आदेश के 30 दिन के भीतर भूमि सुधार उप समाहर्ता के पास होती है। दूसरे राज्यों में अपील उपखंड अधिकारी, कलेक्टर या राजस्व न्यायाधिकरण के पास होती है। अपील की अंतिम तारीख़ आदेश में ही देखें।
ख़ारिज होने के आम कारण हैं: विलेख और रिकॉर्ड में अंतर (ग़लत सर्वे नंबर, रकबा या नाम की वर्तनी), बकाया, विरासत के मामले में किसी वारिस का छूट जाना, या विलेख का रजिस्टर्ड न होना। कारण ठीक करके फिर आवेदन करें, या अगर ग़लती आपके बैनामे में है तो शुद्धि विलेख (रेक्टिफ़िकेशन डीड) कराएँ।
आम ग़लतियाँ और पूछने लायक सवाल
म्यूटेशन प्रविष्टि को मालिकाना हक़ का प्रमाण मान लेना, या 'विक्रेता का नाम खतौनी में है' इसलिए ज़मीन ख़रीद लेना। रजिस्टर्ड विलेखों की पूरी श्रृंखला पढ़ें; रिकॉर्ड केवल यह बताता है कि राजस्व कौन चुका रहा है।
यह मान लेना कि सब-रजिस्ट्रार ने विलेख आगे भेज दिया। रजिस्ट्री के कुछ हफ़्ते बाद रिकॉर्ड जाँचें।
जो प्रॉपर्टी दोनों रिकॉर्ड में है, उसका नगर निगम रिकॉर्ड बदलवाना पर राजस्व रिकॉर्ड नहीं, या इसका उल्टा।
कार्यालय से पूछने लायक सवाल: यह प्रॉपर्टी किस रिकॉर्ड में है? क्या यहाँ रजिस्ट्री से म्यूटेशन अपने आप शुरू होता है? शुल्क कितना है, और क्या देरी का शुल्क है? आपत्ति की अवधि कितनी है? अपील कौन सुनता है, और कितने दिन के भीतर?
आम सवाल
क्या म्यूटेशन मालिकाना हक़ का प्रमाण है?
नहीं। सुप्रीम कोर्ट ने कहा है कि म्यूटेशन की प्रविष्टि से कोई अधिकार, हक़ या हित नहीं मिलता और यह वित्तीय उद्देश्यों के लिए है। मालिकाना हक़ रजिस्टर्ड विलेख, विरासत या अदालत की डिक्री से आता है।
दाखिल ख़ारिज क्या है?
उत्तर प्रदेश और बिहार में म्यूटेशन के लिए इस्तेमाल होने वाला शब्द: भूमि रिकॉर्ड में नए मालिक का नाम दर्ज करना और पुराना नाम हटाना।
क्या फ़्लैट ख़रीदने के बाद म्यूटेशन अनिवार्य है?
बिक्री इसके बिना भी वैध है, पर टैक्स बिल पाने, बाद में बेचने और ज़्यादातर बैंकों की शर्त पूरी करने के लिए नगर निगम रिकॉर्ड आपके नाम होना चाहिए। कुछ राज्यों के क़ानून ज़मीन के अधिग्रहण की सूचना तय समय में देना भी अनिवार्य करते हैं।
प्रॉपर्टी म्यूटेशन में कितना समय लगता है?
यह राज्य के क़ानून और कार्यालय पर निर्भर है। बिना विवाद वाले मामले आम तौर पर कुछ हफ़्तों में तय हो जाते हैं; आपत्ति और अधूरे दस्तावेज़ समय बढ़ाते हैं। अपने राज्य के नियमों या सेवा गारंटी क़ानून में समय सीमा देखें।
क्या म्यूटेशन ऑनलाइन हो सकता है?
कई जगह, हाँ। बिहार, महाराष्ट्र, दिल्ली का MCD और बेंगलुरु की ई-खाता प्रणाली ऑनलाइन आवेदन लेते हैं। अपने राज्य या शहर का आधिकारिक पोर्टल देखें।
परिवार में मृत्यु के बाद कोई रिश्तेदार म्यूटेशन पर आपत्ति करे तो?
मामला विवादित हो जाता है। राजस्व अधिकारी आम तौर पर मालिकाना हक़ के विवाद तय नहीं करते, इसलिए जहाँ वसीयत या वारिस होने को चुनौती हो, वहाँ म्यूटेशन से पहले पक्षों को सिविल कोर्ट जाना पड़ सकता है।
Sources
- सुप्रीम कोर्ट, जितेंद्र सिंह बनाम मध्य प्रदेश राज्य, 6 सितंबर 2021 को निर्णीत (indiankanoon.org/doc/104309066), बलवंत सिंह बनाम दौलत सिंह का हवाला; 2 अक्टूबर 2026 को जाँचा गया
- महाराष्ट्र भू-राजस्व संहिता, 1966, धारा 149 और 150 (indiacode.nic.in); 2 अक्टूबर 2026 को जाँचा गया
- उत्तर प्रदेश राजस्व संहिता, 2006, धारा 34 (indiacode.nic.in); 2 अक्टूबर 2026 को जाँचा गया
- बिहार भूमि दाखिल ख़ारिज अधिनियम, 2011 और नियमावली, 2012 — समय सीमा और भूमि सुधार उप समाहर्ता के पास अपील (prsindia.org, indiankanoon.org); 2 अक्टूबर 2026 को जाँचा गया
- दिल्ली नगर निगम की ऑनलाइन म्यूटेशन नीति (दिसंबर 2022 में रिपोर्ट); ग्रेटर बेंगलुरु अथॉरिटी की ई-आस्थी ई-खाता सेवाएँ; बिहार और महाराष्ट्र के भूमि अभिलेख पोर्टल; 2 अक्टूबर 2026 को जाँचा गया
Last checked 2026-11-11.